土地创新利用亮点

  ●加强土地收储工作,加快生地变熟地,去年市开发区共完成5632亩土地收储任务,有效解决了“项目等地”问题。

  ●打破工业用地公开出让50年的年限限定和单一的出让方式,针对中小企业开辟了分期供地、长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让等方式。

  ●为工业用地松绑,符合我市产业政策的工业企业,工业用地容积率只设下限,不设上限,容积率增加的,不再增收土地价款。

  ●承诺制供地:开发区、工业园区的新兴产业项目用地,在确保征地补偿费足额到位前提下,可提前办理征地手续。

  善谋者胜,远谋者兴。高质量转型发展,最大的生产要素是土地,最大的制约也在土地。

  政策红线多、指标紧张,“用地难、落地慢”,是项目建设绕不开的一道坎,是深化转型项目建设年的一道必答题。

  2018年7月13日,市委书记张志川深入当时的市国土局调研,提出了“解放思想,先行先试,用活用足政策”的要求。为此,市规划和自然资源局全面深化“晋城的事,大家想大家说大家干”,借助“改革创新、奋发有为”大讨论开展之势,全面开展了重塑政策体系的工作,成立专门课题小组,对用足用活政策进行了深入探讨研究,强化用地保障,推进土地创新利用,硬是在“针尖”上踩出了瑞彩蹁跹的舞步。

  把土地装进“口袋” 让项目不再“苦等”

  项目能否落地,土地是关键。

  为全力保障全市重点工程项目的用地需求,市规划和自然资源局立下了“军令状”,全力解决困难,强化用地保障。经过梳理,“用地难、落地慢”这个老大难问题的难点和堵点可以概括为:用地规划指标、土地征收和供应、占用基本农田和耕地占补平衡这三方面。

  据省自然资源厅初步统计,2019年全省建设用地报批将出现一个新的高潮,约在15万亩左右,土地供应约在17万亩左右。从我市来看,全市70个重点工程,总用地约2万9千亩,其中已批准约1万5千亩,需新增或部分新增用地约1万5千亩,用地指标将十分紧张。同时,土地报批征收所有环节都是程序法定,缺一不可,绕又绕不开;占用基本农田和耕地占补平衡的问题不解决好,则可能导致项目彻底无法落地。

  市规划和自然资源局带着问题去取经,先后派出六个考察组分赴重庆、四川、江苏、安徽等地学习先进经验,全面开展了重塑政策体系的工作,专门成立了“城乡建设用地增减挂钩”、“泽州土地制度改革经验推广”、“土地批转征供证”、“遗留难题处理”等四个课题小组,对用足用活政策进行了深入探讨研究,最终形成了《深化国土资源改革助推美丽晋城高质量转型发展的意见》。

  怎样帮助项目解决用地难?市规划和自然资源局主动对接项目,在项目前期准备阶段提前介入,引导项目选址尽可能符合土地利用总体规划,尽量避开基本农田;主动对接省厅,为我市的项目用地积极争取指标和调整规划。提前布局,先把能征的地征回来,加强土地收储工作,加快生地变熟地;实施重点项目优先供地制度,其他项目用地,采取使用乡村建设用地指标、贫困县增减挂钩指标交易、盘活存量用地、改变土地利用方式等其他途径来解决。改变各分局单打独斗,全市范围内统筹占补平衡;积极协调外购指标;继续用好财政资金进行土地开发,鼓励民间资本投资开发造地;用足增减挂钩指标交易政策,推进增减挂钩节余指标在全市范围内实现交易;积极和省厅协调,保证我市的省级耕地开发基金项目产生的耕地和产能指标为我市所用。

  市规划和自然资源局局长刘闯说,三条措施,针对性地解决了用地问题的难点和堵点,我们去年完成了5632亩的开发区土地收储任务,今年,我们还将完成全市开发区5000亩的土地收储。土地政策限制多,但我们多管齐下,多动脑筋,打开思路,用足用活政策,办法总比困难多。

  建设用地早早地装进自家“口袋”,项目就不用苦等土地。位于开发区金匠工业园的绿洲大麻纺织智能化生产线项目从立项到开工建设仅用了45天的时间。能有这样的落地速度,关键在于土地问题的提前解决。公司总经理延保太说,以前项目从立项开始到拿到土地,一般需要半年的时间,但这次我们只用了45天,就走完了全部的土地手续流程,为项目的推进大大缩短了时间,也为项目早日投产打下了基础,这个速度是我们不敢想的。

  晋城市规划和自然资源局开发区分局业务科科长苗向桃说,立下军令状,实行挂图作战,日汇报、周通报,去年底的时候我们超额完成了政府下达的3000亩任务,达到了3444亩,为开发区项目尽早落地做好了土地储备,不让再出现项目等地的状况。

  土地政策千万条 创新利用第一条

  土地供应和利用方式的粗放、僵化和保守,也是制约项目用地的另一大因素。

  为此,在《深化国土资源改革助推美丽晋城高质量转型发展的意见》里,有9条政策是分别围绕改进土地供应方式、提高土地利用效率、解决用地难题、降低用地成本、服务转型升级等难点、堵点来制定的,占比最大。

  中小企业资金实力差,有时候砸锅卖铁也不一定能一次性凑足买地的钱,拿不到土地,转型项目就无法落地,这个矛盾似乎不可调和。

  发展是第一要务,管理土地不是为了限制经济发展。市规划和自然资源局考虑到中小企业资金困难问题,打破了工业用地公开出让50年的年限限定和单一的出让方式,在过去基础上,为中小企业取得土地开辟了分期供地、依企业生命周期供地、长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让等方式,让企业获取土地和群众获取住房一样,可以“按揭”、可以租赁,一切都围绕着“有地用”这个关键。同时,还明确了在办理项目核准、规划许可、建筑许可、产权登记等手续时,租赁合同与出让合同具有同等效力。

  让用地企业有地用是一方面,盘活土地资源,还需要鼓励企业在自己的一亩三分地上多做文章。在企业原有土地上,增加投资、提高土地利用效率的企业,可享受地价优惠的福利。这一政策创新,也在《意见》里安排的明明白白:符合我市产业政策的工业企业,工业用地容积率只设下限,不设上限,容积率增加的,不再增收土地价款;工业项目已取得土地尚未开工建设的,由于生产类建筑面积增加容积率超过国家、省、市现定容积率的,不再增收土地价款;传统工矿企业利用现有工矿建设用地转型升级为商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农产品销售等现代服务业的,继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年过渡期政策,过渡期不增收改变土地用途的差价款。这些规定,用政策杠杆盘活了现有土地,还为工业企业转型真正省了钱、彻底松了绑。

  现代服务业和全域旅游同属我市实现转型突破的五大产业,这两大产业用地共性特点是地块分散,协调难度大。针对这一特点,《意见》指出,旅游业的商业服务业用地按规定以出让方式用地,根据不同性质,可使用协议出让、划拨、参照公园用地办理土地供应手续,鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合等方式供应旅游项目建设用地,允许符合条件的未开发房地产用地依法变更用途,转向旅游、养老、文化等产业。

  刘闯说,现代服务业和旅游产业用地政策的创新,解决的就是过去一刀切的政策无法适应产业需求的问题。拿王莽岭景区建设来说,可以根据实际情况,针对旅游集散地、村民拆迁安置、道路、公共设施、民宿等不同需求和类型,宜出让则出让,宜划拨则划拨,宜租赁则租赁。用地指标上既要调剂国有建设用地指标,还要最大可能使用乡村建设用地指标。总之,就是广开思路,结合景区实际,通过多种模式,多种途径来既满足旅游发展用地需求,又促进集约节约,提升利用效率,推动产业发展。

  此外,《意见》中允许用地单位“先证后补”、合理开发利用地下空间资源、优先发展产业用地倾斜、公益类服务业划拨用地、城镇低效用地再开发、允许煤层气企业临时用地等等措施,所服务的对象针对性十分明确,具有鲜明的指向性。其中,市规划和自然资源局政策创新最大的亮点是“承诺制供地”,开发区、工业园区的新兴产业项目用地,在确保征地补偿费足额到位前提下,可提前办理征地手续;通过划拨方式供地的基础设施和公共服务项目,前期手续不完善,经县(市、区)政府审核征地补偿落实后,用地单位做出后续完善相关手续的承诺,就能办理供地。市场瞬息万变,先占市场先发展,先占市场就需要需要项目落地越快越好,用时越短越好。这一举措,把项目建设时间和办理相关手续时间叠加在一起,推动了时间的高效综合利用,推动了项目建设大提速。

  今年,市规划和自然资源局已开始探索在网上进行土地出让交易,力争选择几块成熟的地块,放到网上,实行不见面报价,不见面交易,扩大土地公开出让的参与面,最大限度提升土地价值。

  刘闯说:“这些创新举措,和我们正在做的工作,就是把政策读懂吃透,把政策的红利吃干榨净,通过用足用活政策,让难点不再难,让堵点不再堵。”

  把“糖”放到水里 让更多人尝到甜头

  南村绿色智能铸造创新产业园自2017年4月开工建设以来,一期已平整土地600多亩,道路、水、电等基础设施全部完工,8家铸造企业入驻,其中1家已经投产,目前二期招商工作正在紧张进行中。园区负责人孙晋泉告诉记者,园区能有这么快的推进速度得益于泽州县正在实施的“农村集体经营性建设用地入市”这一新政策。

  孙晋泉说,成立园区公司开始做项目规划的时候,我们还是按照原来思路去考虑土地问题,已经做好了打“持久战”的思想准备,但是用上土地入市这个政策后,和老百姓、村里达成协议就可以进地施工,让我们的进度提前了一年多。

  泽州县是我省唯一参与农村土地制度改革试点县,承担着农村土地征收、农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度改革三项试点。试点工作开展以来,泽州县充分依托改革试点优势,通过凋敝宅基地整治、工矿废弃地复垦利用、城乡建设用地增减挂钩等用地新机制,从南岭、大阳等乡镇盘活土地指标1500多亩,集中使用到南村产业园,在短短两个月之内就解决了园区的用地问题。县农村土地制度改革试点领导小组办公室主任徐选余说,通过农村土地制度改革试点,实现了农村“三变”,原来低效的、闲置的土地资源变成了活的资产,资金变成了股金,村民变成了股民,增加了农民的收益,减少了征地矛盾,进地难变成了合作快。

  泽州县通过“三块地改革”,不仅解决了用地难,还盘活了农村集体资产,壮大了集体经济,让农民群众得到了真正的实惠。可以说,“三块地改革”试点就是国家给泽州县的一颗糖,吃到嘴里真的甜。

  用地问题,大家都吃了苦,泽州县这颗“糖”怎样发挥最大甜度?市规划和自然资源局考虑的是,把这颗“糖”放到水里,把泽州县的改革经验推广开来,让大家都尝点甜头。

  刘闯认为,泽州县开展农村土地制度改革已形成了一系列制度成果,为下一步经验做法的推广打下了比较扎实的基础。下一步,我们将结合泽州县在“三块地改革”试点过程中取得的制度性成果,在全市推行泽州县的做法,服务农村“三变”改革。

  泽州县的农村土地制度改革试点,目前形成了四条可借鉴的制度性成果:鼓励农村集体经济组织以房屋财产权、土地使用权入股、联营等形式兴办企业;完善被征地农民合理、规范、多元保障机制;适度放活宅基地和农民房屋使用权;推进宅基地有偿退出。经过泽州县四年多的试点,这些成果具备了极强的可操作性,形成了很多盘活土地、壮大集体经济、增加农民收入的现实案例。

  推广这些成果,市规划和自然资源局将通过政策指导,引导各县(市、区)以泽州县“三块地改革”模式为样本,借鉴泽州改革经验,结合本地区实际,制定具体的实施方案,建立健全各项制度,以农林文旅康示范点为突破点,逐步扩大“三块地改革”试点范围,助力乡村振兴,助推农村“三变”改革。

  盘活的土地得进入市场才能为全市所用,集体经营性建设用地入市就是一个好办法,也是大家关注的热点。针对这项工作,市规划和自然资源局多次向省自然资源厅请示,建议将我市列为试点,在全市推广泽州县集体经营性建设用地入市试点经验。这一建议,得到省厅的大力支持,并与自然资源部进行沟通。刘闯说,这项试点突破了《土地管理法》,想要开展必须由全国人大授权,可以说是条红线,我们目前的权限无法突破。但我们将继续保持与省厅的沟通,持续跟进,争取支持,确保国家在扩大试点范围时,我市能够第一批被确定为改革试点。

  ……

  世上无难事,只要肯登攀。深化不动产登记改革,帮助企业盘活沉睡资产,利用现有土地实现再融资和转产新项目;推进森林康养产业发展,成为全国第一家系统编制全市范围森林康养产业发展规划的地级城市;探索建立国土空间规划体系,整体谋划服务高质量转型发展的国土空间开发保护格局……来自规划和自然资源系统的生动实践,值得深思:愈难愈进,逆流而上,正是改革者的品格。如果没有改革创新的意识、奋发有为的状态,谁能想到,红线交织的“针尖上”,还有如此广阔的舞台?

  “不说不能办,只说怎么办”。刘闯表示,改革创新,奋发有为,自然资源部门一定要走在前。我们将以大讨论为契机,主动作为,对标一流,真抓实干。围绕新时代美丽晋城高质量转型发展的目标,大胆用好“拿来主义”,开展好侧重点不同的服务保障工作,全力确保重点工程和转型项目建设。围绕部门职责,刀刃向内,自我革命,对标一流。抓主动服务,创优发展环境;抓用足用活政策,解决难点堵点;抓先行先试,深化改革创新,力争在资源保护与开发利用、国土空间规划等各项工作中出台和落实一系列深化改革创新的实施意见。进一步深化农村土地制度改革三项试点,深化“放管服效”改革,加快用地用矿审批制度改革,探索推进“多审合一”“多证合一”改革,把自然资源对全市转型发展的支撑作用发挥到最大。(撰稿:李广瀚)